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        工程测绘

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        地籍测量

        什么是地籍测量?


        地籍测量是地籍调查的一部分工作内容,地籍调查包括土地权属调查和地籍测量。地籍调查是依照国家规定的法律程序,在土地登记申请的基础上.通过土地权属调查和地籍测量,查清每一宗土地的权属、界线、面积、用途和位置等情况,形成地籍调查的数据、图件等调查资料,为土地注册登记、核发证书作好技术准备。

        地籍测量是在权属调查的基础上运用测绘科学技术测定界址线的位置、形状、数量、质量,计算面积,绘制地籍图,为土地登记、核发证书提供依据,为地籍管理服务。



        测量对象

        地籍、地形要素

        测量原则

        为满足地籍管理的需要,在土地权属调查的基础上,借助仪器,以科学方法,在一定区域内,测量每宗土地的权属界线、位置、形状及地类等,并计算其面积,绘制地籍图,为土地登记提供依据而进行的专业测绘工作。它是土地管理的技术基础。要求分级布网、逐级控制,遵循“从整体到局部,先控制后碎部”的原则。


        测量方法

        按设备手段不同

        分为普通测量法(地面法)、航测法和综合法;

        按地籍原图的成图方法

        分为解析法、部分解析法和图解法;

        按基本图件的可用性

        分为地籍修测、补测与全测。


        测量内容

        地籍平面控制测量(在地籍测量区内,依据国家等级控制点选择若干控制点,逐级测算其平面位置的过程),地籍细部测量(在地籍平面控制点的基础上,测定地籍要素及附属地物的位置,并按确定比例尺标绘在图纸上的测绘工作),地籍原图绘制,面积量算与汇总统计,成果的检查与验收。

        地籍平面控制测量分为地籍基本控制测量和地籍图根测量。地籍细部测量主要包括测定界址点位置、制作地籍图、求算宗地面积和制作宗地图。

        地籍测量必须以土地权属调查为先导,在地籍调查表及宗地草图的基础上进行,其成果是土地登记的依据。地籍测量的主要成果是基本地籍图,包括分幅铅笔原图和着墨二底图。地籍测量的精度要求及成图比例尺,取决于所测地区地籍要素的复杂程度及经济发展要求。地籍基本图比例尺一般为1:500或1:1000,经济繁荣的城镇地区,精度要求较高,宜采用1:500,独立工矿区和村庄也可采用1:2000。

        随着现代化仪器设备的出现和电子计算机技术的普遍应用,现代地籍测量区别于传统地籍测量的显著标志,在于地籍数据的获取、处理和地籍测量资料的管理方面,普遍采用电子计算机支持的现代化仪器设备,以求得较高程度的自动化。权属调查和地籍测量有着密切联系,但也存在着本质的区别。前者主要是遵循规定的法律程序,根据有关政策,利用行政手段,确定界址点和权属界线的行政性工作;后者则主要是将地籍要素按一定比例尺和图示汇于图上的技术性工作。


        地籍控制测量的原则

        地籍基本控制测量可采用三角网(锁)、侧边网、导线网和GPS相对定位测量网进行施测;

        施测的地籍基本控制网点可分为一、二、三、四等和Ⅰ、Ⅱ级;

        精度高的网点可作精度低的控制网的起算点;

        地籍图根控制测量主要采用导线和GPS相对定位测量网施测。


        地籍控制测量的精度

        地籍控制测量的精度由界址点的精度和地籍图的精度确定。根据“地籍测绘规范”的规定,地籍控制点相对于起算点中误差不超过正负0.05m。地籍图根控制点精度与地籍图的比例尺无关,通常要求界址点坐标精度不低于其他地籍图的比例尺精度。

        在城镇地区,应对一、二级地籍控制点全部埋石。埋石的影响因素有测区的大小、测区内的界址总数、要求的界址点精度。在旧居民区,应适当增加控制点和埋石的密度和数目。


        地籍控制测量坐标系的选择

        1、国家统一坐标系,即高斯-克吕格三度投影带的平面直角坐标系数,有利于地籍测量成果的通用和共享,利于图幅正规分幅,图幅拼接/接边的编绘,还利于土地、规划、房地产等部门之间的合作管理;

        2、小城镇用城镇坐标系;

        3、对于面积小于25km2的城镇,可建立任意投影带独立坐标系;

        4、在不具备经济实力,又要快速完成本地区的地籍调查和测量工作的可以建立独立平面坐标系。


        地籍细部测量的内容

        地籍细部测量的核心是地籍细部测量。

        地籍细部测量的内容包括测定界址点位置、制作地籍图、求算宗地面积和制作宗地图。地籍细部测量常用的方法:解析法(所有界址点的坐标都是利用野外实测元素按公式计算的)、部分解析法、图解勘丈法(界址点依靠图解勘丈值确定)。



        房产测量

        房产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况,为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料,是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的测量工作。它是研究城镇的建成区和建成区以外的工矿企业、事业单位及其相毗连居民点的房产测绘的理论,仪器和方法的应用技术。房产测量与城市地形测量、地籍测量有相同之处,但由于服务对象不同,内容和要求又有所不同。


        基本内容

        房产测量的基本内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。


        测量的作用

        房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘:而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力,从而载入房屋权属证书,所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据,拥有权属(法律上)、财政(税收上)和城镇规划三大基本功能,它的主要作用可以归纳为如下几方面:

        (一)管理方面

        为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳人社会主义现代化建设的轨道,城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样,才能进行妥善的管理和合理的规划建设,更好的调配使用房屋和土地,有计划安排旧城区住宅的修建改造以及新发展区的规划建设。另外,房产测量的成果,亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

        (二)经济管理

        房产测量提供了大量准确的图纸资料,为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积,建立产权产籍和产业管理的图形档案,统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据,亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据,确保各项税费的及时征收。

        (三)法律方面

        房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围,是经过逐幢房屋清理产权,并经过各户申请登记,经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图,是具有法律效力的图纸它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益,加强社会主义法律管理的重要依据。

        一方面,原始的依托房产图建立的房产档案图卡为现在旧城改造中的房屋拆迁提供了极具价值的原始凭据,并为相当多的房屋权属纠纷提供了强有力的法律保障。而当代的房产测量为城市的GIS建设提供了支撑点,没有这些通过测量人员到实地测绘或者利刚已有图纸资料按数字化格式的要求采集的来的图形数据,地理信息系统无从建设:因而,测绘技术及基础测绘工作是地理信息化的基础,地理信息化是测绘发展的高级阶段,没有这些支撑,地理信息系统是无法健康发展的:通过以上房产测量作用的简述,不难发现,房产测量无论是对城市地理信息系统的建立,还是对整个区域的房产管理来讲,都是一项重要的基础工作。同时,我国实行的房产登记制度是一种法律登记制度,是一种以国家强制力为后盾,积极主动的行政措施,保持房产测量的连续性也就成了房产管理的迫切需要,而房产测量中难之又难的房产图测绘的现势性也就有了更高的要求。


        测量的任务

        房产测量的任务,主要是通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属,界线、质量、数量和现状等,并以文字、数据及图件表示出来:目的是要搞清楚房地产的产权,使用权的范围,界线和面积,房屋建筑物的分布,坐落的位置和形状,建筑物的结构,层数和建成年份,以及建筑物的用途和土地的使用情况等基础资料,为房产的产权和户籍管理\房地产的开发利用以及城镇的规划建设提供基础依据,促进房屋管理、维修,保养和建设工作经济效益和社会效益的提高:归纳起来就是:①提供核发房屋所有权证和土地使用权证的图件,建立产权、产籍档案等房产管理基础资料.②为房产的产业管理测制分幅图、分丘冈和分户图。③为城镇住宅建设和旧城改造提供规划设计所需的图纸资料。 

        具体任务包括以下几项:

        (一)测制分幅图

        分幅图是全面反映一个城镇的房屋及用地位置和权属等状况的基本图,是分丘图和分户图的基础,是全面掌握一个城镇的房屋建筑,土地现状及变化情况的总图-对于已有适用地形图的城镇,可以利用现有地形图,在这个基础上加测所需要的房产内容就可以了:如若没有适用的现成地形图.则要重新做包括地形图在内的全部房产图的内容:

        (二)测制“三产”管理图卡

        “三产”即产权、产业和产籍:产权是泛指所有权者对财产的占有、使用,收益和处理,并排除他人干涉的权能。产业是指房地产经营部门所经营的财产、家庭。它涉及公房的产权来源依据,其内容有房屋结构、层次、设备和经常性的变动,要账实相符,住户和租户一致:产籍则是指产业情况的登汜和记载

        “三产”管理图卡包括:①房产分丘平面图。②房产分层、分户平面图。③房产部门直管房屋图卡。④房产部门直管土地图卡。这些资料正是加强城市房产产权、产业和产籍管理的基础,是核发房屋所有权证和土地使用权证的附图,也是房产部门进行房地产业管理和评算租金的依据。

        (三)房产图的修测和补测

        城镇的基本建设在不断发展,旧城的改造、新建、扩建,加层等增加的房屋和拆除、焚毁等减少的房屋,在基本分幅图上都需要及时进行修测和补测:使原测制的房产图不断得到更新,以便保持房产图、图卡和实地三者的一致,使房产图永远保持最好的使用价值,以适应房地产业不断发展的需要。

        一般步骤

        (1)基础测量。首先,测绘人员利用测绘仪器,对测区布设房产平面控制点,进行平面控制测量。其次,测绘人员依据房产平面控制点,对测区内的房屋及其附属设施进行测量,绘制1:500房地产总平面图。

        (2)外业项目测量。测绘人员依据房地产总平面图和房屋竣工图,对房屋及其附属设施进行实地测量,分幢逐户丈量记录,调查房屋权界、共有部位,采集房屋内、外部各类边长数据。房产测绘要求当事人现场配合,指认产权界限、共有面积。

        (3)内业绘图、测算面积。测绘人员依据外业测量采集的各类边长数据,利用计算机绘制房产平面图,计算房屋建筑面积。房产测绘及房屋面积计算工作应当执行国家标准《房产测量规范》和建设部《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》。

        (4)质量检查验收。测绘人员将测绘成果提交质量检查部门,质检部门依据有关技术规范,对测绘成果进行检查验收。

        (5)出具测绘成果。房产测绘成果经检查验收质量合格的,转交产权登记部门用于房屋产权登记。

        一、现场测量:

        1、现场明确落实房产调查内容:
          (1)坐落名称(2)产权性质(3)幢号(4)层数(5)建成年代(6)结构

        2、对建筑物外观总体查看:
          (1)明确层数有否变化,有否退层

        (2)单元数、各单元之间有否错位
          (3)有否阁楼、地下室

        (4)各层南北阳台有否变化或不同及其封闭情况;
          对于外测与施工图纸有不同的应作好记录,测量过程中重点测量。

        3、实测记录原则:
          (1)测量数据应明确注明是几层、哪个部位的,以便核查;

        (2)对于所有变化、测量数据都应进行笔录,笔记要清晰,不能靠记忆,以备校对和审查;

        (3)外测数据应详细,宁多勿少。

        4、测量过程中应注意以下事项:
          (1)明确阳台结构形式,区别阳台及观光台,确定是按阳台还是主体内结构,注意阳台顶层变化;

        (2)明确阳台封闭情况(每单元、每层有时不同);
          (3)确定外墙体,分割墙体厚度及外墙皮装饰厚度及结构形式;
          (4)明确公用部分分割,用途范围、服务性质、产权归属,特别是楼层间共用部分的变化;
          (5)对复式结构注意复式楼梯的位置,所占空间,管道井等小部分共用面积的变化,特别是顶层;
          (6)阁楼层注意斜面情况,露台、阳台形式,老虎窗位置,防火楼梯的空间使用归属;
          (7)对大型连体结构及公建,明确公用面积的服务对象(特别是与地下车库连通部分),消防、人防部分的权属,根据规范明确分摊;
          (8)对地下室必须每间测量,特别是主体墙外的分割墙及墙体厚度变化;
          (9)楼上部分必须对每户型及分间情况进行实测,注意墙体不规则变化,对相同或镜像单元、层、户必须进行实际确认;
          (10)每部分必须测两遍以上,对测量数值报两遍,记录者详细标记。


        二、绘图

        1、必须先根据实测记录对照核准每部位尺寸;
          2、必须按测量草图要求准确注明各要素,特别是座落、层数、建成年代、单元排列、楼层平面分列、指北方向等;
          3、尺寸标注要严格按居中推算,不管碎部、大小,并且清晰、准确、位置正确,对相应或镜像关系的必须另行标注,不得省略;
          4、凡是有变化楼层必须单独画出,不得只用文字说明;
          5、对公用部分界限要清晰,名称必须用文字标注说明;
          6、对阳台的封闭与否必须用虚、实线区分,必要时用文字备注说明;
          7、对地下室每间开门位置,特别是与车库及其他空间相连通要准确标示;
          8、对外墙厚度必须区分明了,说明准确;
          9、对预测项目必须认真对照每层变化情况,特别是对阁楼部分必须认真识图,准确推算够高部分尺寸,对老虎窗的宽度、高度仔细对照图纸核实;
          10、明确本幢建筑需分摊的部分,该分摊给谁,从而确定划分本幢建筑的功能区;
          11、用微机标注时,一定要注意标注尺寸的捕捉点是否正确。


        三、自检自查
          1、必须对绘图要求认真对照,逐步检查;
          2、必须对整个项目的总尺寸进行核查,每部分尺寸是否闭合;

        四、校对
          1、校对人必须对整个项目全面细致的进行核实查对,对查找的问题必须做好记录,及时并监督改正。
          2、对于阁楼、地下室需推算的地方,校对人必须自己独立推算一边;
          3、对于缺少原始记录的应责令负责人实测;
          4、校对人不得只走形式,签字了事,甚至直接签字;
          5、确定绘图无误后,双方签字,连同校对记录交予科室负责人。


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